Den 21. september 2007 avsa Høyesterett i plenum tre dommer vedrørende tomtefestelovens grunnlovmessighet. To av sakene gjaldt tomtefesteloven § 33 om rett til å forlenge festeforholdet på samme vilkår som før, den tredje gjaldt tomtefesteloven § 37 om prisfastsettelsen ved innløsning.

FORLENGELSE ETTER TOMTEFESTELOVEN § 33

Høyesterett kom enstemmig til at forlengelse etter tomtefesteloven § 33 ikke var i strid med forbudet i Grunnloven § 97 mot å gi lover tilbakevirkende kraft. Høyesterett slo videre fast at forlengelse etter tomtefesteloven § 33 ikke kan anses som ekspropriasjon, og forholdet til Grunnloven § 105 ble derfor ikke vurdert.

INNLØSNING ETTER TOMTEFESTELOVEN § 37

I innløsningssaken kom flertallet i Høyesterett til at tomtefesteloven § 37, og fastsettelsen av innløsningssummen til 40 % av råtomteverdien, i denne konkrete saken var i strid med Grunnloven § 105, som gir krav på full erstatning ved ekspropriasjon. Dette fordi innløsningssummen ble lavere enn den kapitaliserte verdien av den årlige festeavgiften på innløsningstidspunktet, som i forhold til Grunnloven § 105 anses å utgjøre full erstatning.

DOMMENES BETYDNING

Det følger av de to forlengelsesavgjørelsene at alle festekontrakter for bolig- og fritidshus er tidsubegrensede, og kan ved utløp av opprinnelig festetid forlenges på samme vilkår som før. For de fleste festekontrakter betyr dette at avtalt festeavgift skal fortsette å gjelde, dog med adgang til å foreta
regulering i tråd med endringer i konsumprisindeksen.

Innløsningssummen for tidsubestemte festekontrakter skal fortsatt utgjøre 30 X årlig festeavgift (oppregulert). I forhold til Grunnlovens § 105 og påbudet om full erstatning ved ekspropriasjon, anses dette å være en overkompensasjon og er således ikke grunnlovstridig.

Innløsningssummen for de tidsbestemte festekontrakter utgjør som hovedregel fortsatt 40 % av råtomteverdien. I de tilfeller hvor dette gir en lavere innløsningssum enn den kapitaliserte verdien av årlig festeavgift (20 x festeavgiften), vil 40 % -regelen være i strid med Grunnlovens § 105. Innløsning til 40 % av råtomtverdien er derimot ikke grunnlovstridig dersom dette utgjør en tilsvarende eller høyere innløsningssum enn 20 x årlig festeavgift.

TENDEN OG TOMTEFESTE

Advokat Odd Gleditsch d.y. var prosessfullmektig for festerne i den en av forlengelsesakene. Flere av advokatene i Tenden har god kjennskap til tomtefestejuss, og vi har mange oppdrag for både festere og bortfestere.

Les avgjørelsene her:

• Sak nr. 1 (HR-2007-01593), forlengelse bolig
• Sak nr. 2 (HR-2007-01594), forlengelse fritidshus
• Sak nr. 3 (HR-2007-01595), innløsning