Feil og mangler ved huset/leiligheten du har kjøpt – hva gjør du og hvilke regler gjelder?

Det viser seg dessverre at mange boliger og fritidsboliger som selges har feil og mangler som påfører kjøperen store uforutsette kostnader. Vi vil her gi noen råd i forhold til hvordan du bør forholde deg som kjøper, og si litt om hvilke regler som gjelder. Vi avgrenser her mot kjøp av bolig/fritidsbolig under oppføring (nytt), hvor det gjelder særlig regler, og behandler kun ”brukte” eiendommer. For disse boligene gjelder avhendingslovens regler.

1 Generelt

De aller fleste boliger selges med en såkalt ”som den er”-bestemmelse i kontrakten. Dette betyr at kjøper i utgangspunktet overtar eiendommen i den tilstand den faktisk er og overtar risikoen for eksisterende feil og skjulte feil som viser seg senere. En skal imidlertid være klar over at det allikevel kan være mange feil som oppdages senere som selgeren (evt. selgerens eierskifteforsikringsselskap – se nedenfor under punkt 2) kan holdes ansvarlig for.

Samtidig vil vi innledningsvis gjøre oppmerksom på at kjøperen har en selvstendig undersøkelsesplikt (dette følger av flere bestemmelser i avhendingsloven, bl.a. § 3-10 og 4-9). Hvor langt undersøkelsesplikten før overtakelse rekker avhenger av flere forhold, blant annet hvilke opplysninger selgeren gir. Det er særlig viktig å følge opp og undersøke nærmere risikoforhold som selgeren opplyser om, gjerne med fagkyndig dersom dette er nødvendig. Etter overtagelse plikter kjøperen å gå gjennom eiendommen på vanlig måte. Dette gjøres praktisk ved en overtagelsesforretning som det føres protokoll fra.

2 Om eierskifteforsikringer

Svært mange selgere tegner eierskifteforsikring. Dette vil si at selgeren forsikrer seg mot ansvaret han/hun kan pådra seg dersom boligen viser seg å være beheftet med mangler.

For kjøperen har dette den fordelen at en alltid vil ha en søkegod motpart å rette eventuelle krav mot. Det mange opplever er imidlertid at eierskifteforsikringsselskapene kan være vanskelige å forholde seg til, blant annet fordi avslag og tilbud fra selskapene ofte bærer preg av å være motivert av forretningsdrift snarere enn et riktig resultat. Vårt råd er derfor at man alltid konsulterer advokat før man godtar et avslag eller et tilbud fra eierskifteforsikringsselskapet som er lavere enn hva man selv mener å ha rett på.

Nedenfor i punktene 4 til 8 omtaler vi kun eierskifteforsikringsselskapet som motpart. Generelt anbefaler vi at all korrespondanse også går direkte til selgeren(e) dersom eierskifteforsikringsselskapet ikke uttrykkelig har bekreftet at de også representerer selgeren(e) i tvisten.

3 Feil/mangler oppdages – hva gjør du

Dersom man oppdager feil/mangler ved eiendommen man har kjøpt, f.eks. at boligen har mindre areal enn oppgitt, at badet er lekk, at det er råteskader eller annet, er det viktig å reklamere så snart som mulig. Etter avhendingsloven § 4-19 skal en reklamasjon skje innen rimelig tid etter at kjøper har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Det påberopes ofte fra eierskifteforsikringsselskaper at det er reklamert for sent. Har du reklamert for sent taper du alle krav du måtte ha (så sant ikke selgeren har opptrådt grovt uaktsom, f.eks holdt tilbake viktige opplysninger eller gitt vesentlige feilaktige opplysninger om eiendommen).

Du bør derfor så snart som mulig reklamere både til eierskifteforsikringsselskapet og til selgeren(e). Gjerne før du har avdekket omfanget eller årsaksforhold knyttet til feilen. Reklamasjonsfristen løper ikke før du har et godt nok grunnlag til å vurdere om det er en mangel, f.eks. ved å la en fagkyndig se på skaden, men det kreves ikke at man har det fulle innblikk i mangelens art, omfang eller årsak. Vi anbefaler på denne bakgrunn sterkt at det reklameres så raskt som mulig for å unngå tvist om reklamasjonstidspunktet senere.

Det er tilstrekkelig at du i reklamasjonen peker på hva som er galt og meddeler at du vil holde selgeren(e)/eierskifteforsikringsselskapet ansvarlig dersom det viser seg å være en mangel. Skriftlighet er ikke noe absolutt krav, men for å unngå bevistvil bør enhver reklamasjon gjøres skriftlig.

4 Nærmere undersøkelser av skaden

Du må selv sørge for nærmere undersøkelser av skaden og dokumentere at det foreligger en mangel som gir grunnlag for krav (se punkt 7 nedenfor). Eierskifteforsikringsselskapet vil i praksis avvente slik dokumentasjon før det tar nærmere stilling til reklamasjonen. Det vil i praksis si at du må engasjere en fagkyndig, som regel en takstmann. Kostnader til takstmannen må du i første omgang dekke selv, men dersom det foreligger en mangel etter avhendingsloven vil du ha krav på å få erstattet nødvendige kostnader til å avklare mangelens omfang og art (typisk utgifter til takstmann).

En autorisert takstmann vet selv hva som kreves av en takst i denne forbindelsen, men det er viktig å påse at den minst inneholder:

• Opplysninger om hva feilen/skaden består i.
• Vurdering av hva som må gjøres for å utbedre feilen/skaden.
• Kostnadsoverslag.

Så snart du har fått en fagkyndig vurdering av skaden med et kostnadsoverslag bør du videresende dette til eierskifteforsikringsselskapet og fremsette et konkret krav. Normalt bør dette kravet være lik kostnadsoverslaget (eventuelt med fradrag for standardheving) med tillegg av utgiftene til takstmann/annen fagkyndig (se nærmere i punkt 8 nedenfor).

5 Utbedring av mangel

Dersom du har akseptert et tilbud fra eierskifteforsikringsselskapet er det bare å engasjere fagfolk til å sette i gang med arbeidet. Utbetaling fra selskapene går som regel raskt når saken er løst.

Dersom du får avslag, eller ikke har blitt enig med selskapet om et konkret beløp, kommer gjerne spørsmålet om utbedring av mangelen opp. Hvis du ikke har kontaktet advokat tidligere er dette stadiet du bør gjøre det på (se punkt 6 nedenfor).

Det er viktig å vite at du uansett har en plikt til å begrense skaden. Gjelder det en fukt-/ råteskade eller annen skade som er under utvikling, vil eierskifteforsikringsselskapet i utgangspunktet ikke bli ansvarlig for det økte omfanget av skaden hvis det ikke blir gjort noe for å begrense den. Du bør derfor sørge for å starte utbedring, eller sette i verk tiltak for å stanse videre skadeforløp, så raskt som mulig.

Har du mulighet og ønsker å starte utbedring av skaden bør du gi motparten mulighet til selv å vurdere skaden og utbedringen du vil foreta. Du bør varsle at du vil starte utbedringsarbeidet og gi selskapet en frist for til selv å vurdere skaden eller komme med forslag til andre utbedringsalternativer. Utløper fristen kan du sette i gang utbedringsarbeidet så sant det utføres slik den fagkyndige har anbefalt. Husk å dokumentere alle arbeider, helst med bilder (før-under-etter). Viser det seg at utbedringsarbeidene blir mer omfattende enn først antatt, bør du ta kontakt med eierskifteforsikringsselskapet så snart som mulig og orientere om dette. Selskapet gis da en mulighet til selv å komme å synfare mangelen/arbeidene, og således komme med alternative løsninger. Gir du eierskifteforsikringen alle muligheter til selv å vurdere skade og utbedringsløsning vil selskapet i praksis ikke kunne påberope seg at utbedringen har blitt unødvendig kostbar, noe som ellers ikke er en uvanlig påstand.

6 Bruk av advokat

Vår erfaring tilsier at mange vil ha behov for bistand fra advokat i kontakten med et eierskifteforsikringsselskap dersom en ikke raskt får en tilfredsstillende løsning. Dersom du er usikker på hvordan en bør forholde seg innledningsvis, bør du ta kontakt allerede da. Oversittelse av reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister kan føre til tap av hele kravet, mens uriktig håndtering av en skadebegrensnings- eller utbedringsprosess kan føre til at deler av kravet går tapt.

Foreldelsesfristene løper selv om du har reklamert i tide, og foreldelsesfristene avbrytes kun ved en uttrykkelig erkjennelse fra motparten eller ved at det tas rettslige skritt. Du kan derfor tape kravet dersom du har en langvarig diskusjon med eierskifteforsikringsselskapet til tross for at du har reklamert tidsnok.

De fleste har i sine innbo- og villaforsikringer rettshjelpsdekning. Denne typen saker er dekket av en slik standard rettshjelpsdekning fra det tidspunktet man har fått helt eller delvis avslag på kravet mot eierskifteforsikringsselskapet. Etter dette tidspunktet vil rettshjelpsforsikringen dekke store deler av advokatutgiftene.

7 Når er det en mangel

Etter avhendingsloven er det en forutsetning for å ha krav mot eierskifteforsikringsselskapet at det foreligger en mangel. Ikke alle feil/skader på en bolig utgjør en mangel. I praksis er det tre bestemmelser i avhendingsloven som er aktuelle for å vurder om det forligger en mangel; § 3-7, 3-8 og 3-9.

Grovt sett det er det i tre situasjoner at det foreligger en mangel etter disse bestemmelsene:

• Dersom boligen/eiendommen som følge av feilen/skaden er i vesentlig dårligere stand enn kjøperens berettigede forventning. Her skal det gjøres en helhetsvurdering hvor alle opplysninger gitt om eiendommen og eiendommens kjøpesum m.m. inngår som en del av vurderingen. Kostnadene ved utbedring av feilen/skaden får ofte stor betydning for vurderingen etter denne bestemmelsen, og deres forholdsmessige andel av kjøpesummen blir ofte tillagt vekt, men det finnes ingen absolutt grense. Kostnadenes størrelse vil heller ikke være det eneste vurderingskriteriet.
• Dersom selgeren(e) direkte eller gjennom salgsdokumenter/megler har gitt uriktige opplysninger om eiendommen.
• Dersom selgeren(e) har unnlatt å opplyse om forhold ved eiendommen som selgeren(e) kjente eller måtte kjenne til og som har betydning for kjøperen.

8 Hva kan kjøperen kreve når det foreligger en mangel

Dersom det foreligger en mangel kan kjøperen kreve:

• At mangelen utbedres for eierskifteforsikringsselskapets regning. Selskapet har en rett til selv å forestå utbedring dersom det skjer innen rimelig tid.
• Prisavslag.
• Erstatning.
• Heving av kjøpet – dersom mangelen er vesentlig.

I praksis blir det i de fleste saker et spørsmål om prisavslag og/eller erstatning og størrelsen på dette.

Utgangspunktet er at et prisavslag skal settes lik kostnadene ved å utbedre mangelen. Vær imidlertid klar over at det er hjemmel for å sette prisavslaget lavere dersom det kan dokumenteres at verdireduksjonen er vesentlig mindre enn kostnaden ved å utbedre. I tillegg er det hjemmel for å gjøre fradrag for såkalt standardheving som utbedringen medfører. Det vil si at det skal gjøres fradrag i prisavslaget fordi kjøperen etter gjennomført utbedring får noe mer eller bedre enn han/hun opprinnelig kjøpte. F.eks fordi man etter utbedringen får et nytt bad, eller ny drenering til erstatning for noe som eksempelvis var 10 eller 20 år gammelt. Vær imidlertid oppmerksom på at eierskifteforsikringsselskapet etter vår erfaring tidvis påberoper seg fradrag for standardheving også der hvor det ikke eller i liten grad er grunnlag for det.

Inn under et erstatningskrav faller alle nødvendige utgifter du har hatt som følge av mangelen. Dette kan være utgifter til fagkyndige rapporter og økte utgifter som følge av at boligen ikke kan brukes en periode.

9 Tenden Advokatfirma ANS

Vi har flere advokater med betydelig erfaring med å håndtere saker vedrørende fast eiendom, herunder mangelssaker og saker mot eierskifteforsikringsselskaper.