1 Innledning

1. september 2009 trådte en rekke endringer i husleieloven i kraft. I denne artikkelen gjennomgås de viktigste og mest praktiske endringene.

Innledningsvis vil vi presisere at husleieloven gjelder både for utleie av boliger og næringseiendom (”lokale”). Ved utleie av lokale kan utleier og leietaker i betydelig utstrekning avtale å fravike husleielovens bestemmelser. Ved utleie av bolig har ikke partene denne muligheten i like stor grad, da husleielovens bestemmelser som regel ikke kan fravikes til skade for leietaker. Reglene vi gjennomgår nedenfor er derfor mest relevante for utleiere og leietakere av boliger, og artikkelen er skrevet med henblikk på boligleieavtaler. Flere av endringene knytter seg dessuten kun til boligutleie.

Det er vært å merke seg at endringene ikke får innvirkning på allerede inngåtte avtaler. Det er følgelig ved inngåelsen av nye avtaler endringene må tas i betraktning. Det må dessuten legges til grunn at endringene kommer til anvendelse ved fornyelse av eksisterende avtaler.

2 Betaling i tillegg til husleien – utgifter til vann og avløp

Etter husleieloven skal leien fastsettes til en bestemt sum. Utover dette har utleier kun lov til å ta betaling for de postene som er særskilt nevnt i loven. Bestemmelsen om hva det kan tas betaling for i tillegg til leien er nå utvidet. Tidligere kunne utleier kun ta betalt for forbruk av elektrisitet og brensel utover leien. Nå kan det også avtales at leietaker skal bidra til utleiers utgifter til vann og avløp når disse betales etter målt forbruk.

Merk at utleier kun kan ta betalt for forbruk av vann og avløp (og elektrisitet og brensel) dersom dette er avtalt. Det må altså fremgå av leieavtalen at leietaker skal dekke disse kostnadene.

Denne lovendringen gjelder for alle leieavtaler inngått etter 1. september 2009.

3 Depositum

Det har skjedd flere endringer i husleielovens depositumsbestemmelse.

For det første er det nå nedfelt i lovteksten at depositumskonto skal opprettes i leietakers navn. Dette medfører at det må opprettes en konto for hvert leieforhold.

For det andre er det nå inkludert i lovteksten at utleier skal dekke kostnadene med opprettelse av depositumskonto. Dette var antatt å være regelen også før lovfestingen.

En tredje endring omhandler utbetaling av skyldig leie fra depositumskonto. Det har lenge vært husleielovens system at utleier på visse vilkår kan kreve at banken utbetaler skyldig leie fra depositumskontoen ved leieforholdets opphør, uten at leietakers samtykke er nødvendig.

Dersom utleier nå krever utbetaling fra depositumskontoen, skal banken etter de nye reglene varsle leietaker om at utleier har krevet slik utbetaling. I varselet skal banken opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleier hvis leietaker ikke innen fem uker etter at varselet er sendt dokumenterer å ha reist søksmål. Leietaker har altså nå en lovfestet rett til å bli varslet før utbetaling skjer. Banken kan bare utbetale skyldig leie så fremt leietaker ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen nevnte fem ukers frist. I tillegg må enkelte andre vilkår være oppfylt for at utbetaling skal kunne skje. Det er i den forbindelse særlig viktig å merke seg at for at utleier skal kunne kreve utbetalt skyldig leie fra depositumskontoen, kreves det fortsatt at det er skriftlig avtalt mellom partene at leien skal godskrives en konto i samme bank som depositumskontoen. Utleier må også ha dokumentert skyldig leie.

Lovendringene gjelder for depositumskontoer opprettet etter 1. september 2009.

4 Oppsigelse av tidsbestemte leieavtaler

Husleieloven skiller mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Tidsubestemte leieavtaler løper fram til oppsigelse skjer. Tidsbestemte leieavtaler utløper ved leietidens opphør (som hovedregel er minste leietid tre år), og fram til nå har regelen vært at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i leietiden med mindre man særskilt har avtalt dette.

Regelen for oppsigelse av tidsbestemte leieavtaler i boligleieforhold er nå snudd. En tidsbestemt leieavtale vil etter lovendringene kunne sies opp av leietaker (for utleiers oppsigelse kreves det særskilte grunner), med mindre det er skriftlig inntatt i leieavtalen at den ikke kan sies opp. Dersom man som utleier vil låse leieforholdets varighet, må man altså uttrykkelig innta i avtalen at denne ikke kan sies opp i den avtalte leietiden.

Denne lovendringen gjelder for alle leieavtaler inngått etter 1. september 2009.

5 Vedlikehold

Til sist nevnes at leietakers ansvar når det gjelder røykvarsler og brannslukkingsutstyr nå er presisert i loven ved at leietaker er pålagt å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og liknende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr